land tenure

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土地保有 1英格兰和威尔士在诺曼征服后发展出封建的土地保有方式。理论上所有土地均属国王。后来1290年的《封地买卖法》〔Quia Emptores〕终止了次级分封。封建土地保有可分为自由的和不自由的两种。前者如教役保有〔frankalmoign〕、骑士役保有〔tenure by knight service〕、侍君役保有〔serjeanty〕、农役保有〔socage〕等。后者指隶农保有〔villeinage〕。隶奴保有后来又改称为公簿保有〔copyhold〕。另外还有一些特殊地区习惯上的保有方式,如根据土地均分继承制的土地保有〔gavelkind〕、根据幼子优先继承制的土地保有〔borough English〕、凭自己权利的保有〔demesne〕等。1660年骑士役保有被废除,侍君役保有除某些情况外,均转化为农役土地保有,教役保有也遭废弃,自此,实践中便只存在农役土地保有和公簿土地保有。中间领主因越来越无法证明自己的领主身份而事实上已使民众土地的保有直接来源于国王。1925年的财产法改革将公簿地产保有转化为农役保有,并废除了其他保有方式。此后保有虽在理论上还存在,但在实践中,非限嗣保有人〔tenant in fee simple〕已被视为土地的所有人。2苏格兰在11至12世纪间建立了封建土地保有制。所有土地最终均属于国王,并且由不同等级的臣民直接或间接从国王处保有。对于臣民的土地分封并无制定法上的限制。土地保有可分为教会永久保有〔mortmain〕和世俗地产保有,后者包括兵役土地保有〔wardholding〕、农役保有〔socage〕、每年缴纳定额租金——谷物或金钱——的永久土地保有〔feu or feu-farm〕、白租土地保有〔blench〕和钦定自治市土地保有〔burgage〕等,其中每年缴纳定额租金的永久土地保有最为重要。在实践中各种土地保有所附带的权利和义务均已被废除或转化,但每年缴纳定额租金的永久土地保有依然存在,尽管已有立法禁止再建立这种保有形式,且为赎回这种地产提供了依据,不过它并未被废止。3在美国第一批殖民地建立的时代,土地是共有的。其后,对土地的私有产权被人们接受。私有土地制度归因于17世纪弗吉尼亚州的成功。在殖民时代,土地一般是完全所(保)有。在新英格兰地区,殖民政府将土地授予市镇,市镇又将土地授予殖民者。在纽约,大块土地授予业主,打击了拓殖,在新泽西州和宾夕法尼亚州,土地则分成小块授予殖民者。在南方,17世纪所采用的是「人头权」〔headright〕制,即每个人只要自费运送一名殖民者,即可每「人头」获50英亩土地。土地采取平等继承制,但长子可得双份,但这一做法在1800年前逐渐消失。在边疆西进中获得土地的方式有吞并、购买及公地转让等几种,1785年之后,大量土地是由公地转让的,西部边疆各州的土地未授予的部分由联邦政府保留。


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