lease and release

lease and release 〈英〉出租与弃权 这是英国从1535年后流行的一种自由保有地产的转让方式，其效力在一定程度上来源于1535年的《用益法》〔Statute of Uses〕。这种地产转让方式由两部分组成，一是一个租期为一年的普通法上的租约或是一个依据《用益法》而成立的地产买卖协议〔bargain and sale〕；二是一个普通法上的权利放弃。这一转让方式意在规避1535年的《地产交易登记法》〔Statute of Enrolments〕，而该法则意在禁止通过地产买卖协议秘密转让土地，它要求通过地产买卖协议转让继承地或自由保有地必须经过登记。因此很快在地产买卖的实践中就发展出这样一种做法：出卖人首先通过地产买卖协议的方式与买方签订为期一年的租赁契约，依据《用益法》，此时「买主」不经进占〔entry〕或登记就可以获得对土地的占有。继而，出卖人就以放弃权利之约的方式将自己的地产权「放弃」给买主，这样未经进占或转移占有〔livery of seisin〕就可以赋予买主实际占有的非限嗣继承地产权。租约与弃权之约同一天签署，后者从次日起算，并在租约之后执行。租约的对价只是名义上的5或10先令，但从不支付，真实的对价于弃权之约中载明。出租与弃权的地产转让方式在1535年之前就已被运用，只是具体做法与后来略有不同，主要就是在上述两步骤之间加上了买受人对地产的实际进占，《用益法》则使对地产的实际进占变得没有必要，1925年的《财产法》最终取消了出租与弃权的地产转让方式。1677年的《防止欺诈法》〔Statute of Frauds〕之前，出租与弃权并不必然以书面证据为条件。出租与弃权比地产买卖协议及为某人用益而占有地产的协议〔covenant to stand seised〕更可取，因为它能依照普通法的规则成就普通法地产权的转让，基于该地产而设定的用益权也不仅限于支付过对价的人；同时它也比地产买卖协议和封赠更可取，因为其运作无需其他额外的仪式，而地产权利转移可随时随地成就。因为所转让的是剩余或回复地产权，这样它又比赠与契据可取，因为一旦受让人权利出现问题，他也无需像赠与契据那样证明有先行地产权〔particular estate〕的存在。